石牌新庆村:城市化梦想的开端

Time:2015-11-11
       时间跨度:2001年-2009年 改造总面积:50亩 总人数:约600人
       十几年前,坐落于珠江新城的石牌新庆村是石牌村属下的一条自然村,600多个村民居住在这一片原生态土地。那时候,水泥道路还没有铺建,田野中的泥巴小路纵横交错,下雨时泥泞不堪;那时候的新庆村村民以传统的农耕为主,依靠种植和售卖有限的粮食和蔬菜为生,隔几米就有农田和鱼塘,生活虽然过得还算安逸,但并不富足,而周边的城市社区却在飞速发展,新的城市景象逐渐包围了这个小小的村落。
       1998年,为加快珠江新城的开发建设,广州市政府向新庆村投递了改造的橄榄枝。2001年新庆村开始正式开拆,2009年全面改造完成,率先成为了广州市城中村改造的先锋。它的圆满改造使得整个村的集体物业价值得到质的飞跃,同时也使村民居住环境和经济收益得到极大的改善,从而开启了新庆村与广州市众多城中村的城市化梦想。

       海安路——昔日新庆村村民的华丽变身
       改造后,石牌新庆村村民的主要收入来源包括复建房楼下商铺的物业收入分红、村集团单位发放的股份分红和房屋出租资金收入。而其中复建房中出租的套房比例达到3/5,并由村委对出租的套房进行统一的物业管理。
       海安路,是石牌新庆村村民们改造搬迁后的新住址。意味着整个村的经济发展状况有了新的进展,村民们平安康福。

       改造历程:昔日郊区的阳光改造
       1997年4月,石牌村撤村改制,保留原村委会,石牌新庆村的“城中村”改造,是五个石牌村安居工程中的一个。1998年8月,广州市天河区动迁办向新庆村发出《石牌街新庆村房屋拆迁补偿安置的通告》,同一年新庆村在广州市天河区土地开发中心、石牌村经济发展公司——石牌三骏集团、石牌村村委的共同主导下新庆村开始了“整体搬迁、异地复建”的城中村改造。2001年,新庆村拆迁改造小组正式成立,着手讨论拆迁补偿方案,至2001年11月到12月期间拆迁改造方案陆续先后出台并最终决定。2002年拆迁小组与新庆村村民签订《拆迁合同》,2009年7月将复建房交付给村民,从而完成了新庆村的总体改造。

       改造模式:“整体拆迁,异地复建”
       由石牌村委和广州市土地开发中心(即现在的天河区土地开发中心)牵头进行新庆村的整体改造。改造后将整个新庆村划分为三大板块:南国花园占29.5亩,D36地块海安路复建房占13.3亩,D37出让地块占地7.2亩。整体拆迁整体搬,先回迁再拆。

       回迁房情况:石牌新庆村复建房由政府规划局统一规划并公开招标建设,总套数717套。包括:
       一、回迁至珠江新城海安路南国花园C3、C4两栋回迁房,共218套。新庆村拆迁后村民即可入住,具体时间为2002年5月,总面积为25000平方米。
       二、村委用政府补款在珠江新城海安路11号,D36地块建设新庆村复建房,共502套,由三栋29至30层的电梯楼组成,共74000万平方米,容积率为6.65,于2009年7月建成交付村民。回迁房户型面积从70平方米到150平方米不等。

       改造背景
       1998年8月,广州市天河区动迁办向石牌新庆村发出《石牌街新庆村房屋拆迁补偿安置的通告》,并依据村里的拆迁标准给予补偿。作为较早进行改造的城中村,石牌新庆村没有任何的改造经验可以借鉴,政府给与的相关法律政策也不完善。如何灵活处理在改造过程中出现的众多纠纷,成为了年轻律师黄山必须要面对的问题。

       用法律为改造护航
       作为从业后第一个单独接受的项目,操着一口流利广东话的黄山律师通过实地走访交流,摸着石头过河,在村民心中形成了良好的信任感,树立了专业、敬业的形象,使得新庆村最终在2009年成功完成了所有改造。事隔三年,其改造过程和思路依然具备前瞻性和规范性。

       1、“条理化、规范化”规章制度
       城中村改造中涉及到的纠纷繁多而杂乱。如果没有清晰的定位,将无从下手。为了让问题解决明了化,黄山律师在制定相关的法律条款和协议时,对每种不同类型的问题都进行了细致辨别:拆迁补偿方案和回迁安置法律条款分别放入哪章;每章节应该安排什么样的内容;每个细节又该如何划分……每一份制定好的法律条款都做到了规范与清晰。这种“条理化、规范化”法律条款的思路,为以后律师在“三旧”改造过程中指定相应的法律方案提供了很好的参照。

       2、“整体拆、整体迁、整体搬”回迁模式
       “整体拆”指的是全村建筑整体进行拆迁,“整体迁”指的是全村村民集体迁移,“整体搬”则是在回迁房建成后村民集体搬回原地。有村民担心拆迁后复建房不能按期入住或是建成的质量没有保障。为解决村民的住房担忧,村委会共同协商决定:村民拆迁后可即时购买入住海安路已建成的南国花园小区,入住后满意可以依据需要直接购买,愿意回迁的村民则每月依据临迁费补偿标准领取临迁费补助。这种搬迁方案很好地解决了村民的后顾之忧,他们都积极配合,推动了石牌新庆村的成功改造。

       3、“零上访率”
       在制定石牌新庆村改造的相关法律规范时,黄山律师深入到每户人家沟通,充分了解民情后,将每户村民的需求及时备案。竭尽全力制定出了针对每位村民的最佳问题解决方案。改造后的新庆村没有出现一宗上访案。“零上访率”令人欢欣鼓舞。


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